Calculer la rentabilité brute locative d’un bien immobilier

La rentabilité brute locative (RBL) est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Elle permet de comparer rapidement différents biens immobiliers et de déterminer si un investissement est pertinent et rentable, facilitant la prise de décision en phase de pré-investissement.

Comprendre les éléments clés du calcul

Le calcul de la RBL repose sur deux éléments principaux : les revenus locatifs annuels et les charges annuelles.

Revenus locatifs annuels

• Loyer mensuel net : Le loyer mensuel perçu, hors charges. Par exemple, un appartement situé au 12 rue de la République à Lyon, loué 1 200 € par mois, hors charges, génère un loyer mensuel net de 1 200 €.
• Durée du bail : La durée du bail influe sur le calcul des revenus annuels. Un bail de 3 ans générera des revenus locatifs plus importants qu'un bail d'un an. Par exemple, un bail de 3 ans pour l'appartement situé au 12 rue de la République à Lyon, générera des revenus annuels de 43 200 € (1 200 € x 12 mois x 3 ans).
• Revenus complémentaires : Des revenus complémentaires peuvent s'ajouter au loyer principal, tels qu'un parking loué 50 € par mois ou une cave louée 20 € par mois. Dans le cas de l'appartement au 12 rue de la République, un parking loué 50 € par mois générera des revenus complémentaires annuels de 600 € (50 € x 12 mois).
• Estimation des loyers potentiels : En fonction du marché local, il est possible d'estimer les loyers potentiels pour un bien similaire. Par exemple, un appartement de 3 pièces dans le centre-ville de Lyon peut se louer entre 1 200 € et 1 500 € par mois, en fonction de son état, de sa surface et de ses équipements.

Charges annuelles

• Charges récupérables : Ces charges sont généralement incluses dans le loyer et peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété (eau, électricité, entretien des parties communes), etc. En moyenne, les charges récupérables pour un appartement de 3 pièces dans le centre-ville de Lyon peuvent s'élever à 1 500 € par an.
• Charges non récupérables : Ces charges sont à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être réclamées au locataire. Elles comprennent l'assurance propriétaire non occupant, les travaux de réparation, etc. Les charges non récupérables peuvent varier en fonction du bien et de son état. Pour un appartement de 3 pièces dans le centre-ville de Lyon, on peut estimer les charges non récupérables à 1 000 € par an.
• Charges variables vs charges fixes : Il est important de distinguer les charges variables, qui varient en fonction de la consommation (eau, électricité, gaz), des charges fixes, qui restent constantes (taxe foncière, assurance).
• Sources d'information : Pour estimer les charges, on peut consulter des sites d'annonces immobilières comme SeLoger, Bien'ici ou Leboncoin, des gestionnaires immobiliers ou des professionnels de l'immobilier.

Calculer la RBL : un guide étape par étape

La formule de la RBL est simple : (Revenus locatifs annuels nets / Prix d'achat du bien) x 100.

Exemple concret

Prenons un exemple : un appartement acheté 200 000 €, situé au 12 rue de la République à Lyon, loué 1 200 € par mois hors charges, avec un bail de 3 ans. Les charges récupérables annuelles s'élèvent à 1 500 €, tandis que les charges non récupérables sont de 1 000 € par an.

Calcul des revenus locatifs annuels :

• Loyer mensuel net : 1 200 €
• Durée du bail : 3 ans
• Revenus locatifs annuels : 1 200 € x 12 mois x 3 ans = 43 200 €

Calcul des charges annuelles :

• Charges récupérables : 1 500 €
• Charges non récupérables : 1 000 €
• Charges annuelles totales : 1 500 € + 1 000 € = 2 500 €

Calcul de la RBL :

• Revenus locatifs annuels nets : 43 200 € - 2 500 € = 40 700 €
• Prix d'achat du bien : 200 000 €
• RBL : (40 700 € / 200 000 €) x 100 = 20,35 %

Analyser la RBL et ses implications

La RBL est un indicateur important, mais il ne faut pas se limiter à ce chiffre pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif.

RBL et rentabilité globale

• Frais d'acquisition : Il faut prendre en compte les frais liés à l'achat du bien, tels que les frais de notaire (environ 7% du prix d'achat), les frais d'agence (environ 5% du prix d'achat), etc. Pour l'appartement au 12 rue de la République, les frais d'acquisition pourraient s'élever à 21 000 € (14 000 € de frais de notaire et 7 000 € de frais d'agence).
• Travaux de rénovation : Des travaux de rénovation peuvent être nécessaires avant de louer le bien. Ces coûts doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité. Pour l'appartement au 12 rue de la République, des travaux de rénovation pourraient coûter 10 000 €.
• Gestion locative : Si vous confiez la gestion du bien à un professionnel, les frais de gestion locative doivent être pris en compte. En moyenne, les frais de gestion locative se situent entre 5% et 10% du loyer annuel. Pour l'appartement au 12 rue de la République, les frais de gestion locative pourraient s'élever à 2 160 € par an (10% de 21 600 €).
• Fiscalité : Les impôts et taxes liés à la propriété doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité. La fiscalité peut varier en fonction du statut du propriétaire (non-résident, résident, société).
• Rentabilité nette locative (RNL) : La RNL est un indicateur plus complet qui prend en compte tous les frais liés à la propriété et permet d'obtenir une vision plus précise de la rentabilité de l'investissement.

RBL et comparaison

• Comparaison avec des biens similaires : Il est important de comparer la RBL du bien que vous envisagez d'acheter avec des biens similaires dans le même quartier. Par exemple, un appartement de 3 pièces dans le quartier de la Croix-Rousse à Lyon peut avoir une RBL de 5% à 8% selon son état et ses équipements.
• Marché local : La RBL peut varier d'une ville à l'autre et d'un quartier à l'autre. Il est important de se renseigner sur les RBL moyennes dans la région qui vous intéresse. Par exemple, la RBL moyenne pour un appartement de 3 pièces dans le centre-ville de Lyon se situe entre 15% et 20%.
• Outil de négociation : La RBL peut servir d'outil de négociation auprès du vendeur. Si la RBL d'un bien est inférieure à la moyenne du marché, vous pouvez essayer de négocier le prix d'achat pour obtenir un meilleur rendement.

Optimiser la RBL pour maximiser son investissement

Il existe plusieurs moyens d'optimiser la RBL et de maximiser le rendement de son investissement locatif.

Optimiser les revenus locatifs

• Analyse de la demande locative : En fonction du marché local, identifier les types de biens et les caractéristiques les plus recherchés par les locataires. Par exemple, dans une zone étudiante, les studios et les appartements T2 sont souvent très demandés.
• Choix d'un emplacement stratégique : Privilégier un emplacement attractif et bien desservi par les transports en commun, les commerces et les services. Par exemple, un appartement situé près d'une station de métro ou d'un arrêt de bus sera plus facilement louable qu'un appartement isolé.
• Optimisation de l'aménagement : Un aménagement fonctionnel et agréable peut augmenter l'attractivité du bien et permettre de louer à un prix plus élevé. Des travaux de rénovation ou de décoration peuvent améliorer la valeur locative du bien.

Réduire les charges

• Optimisation des contrats d'énergie : Négocier les contrats d'énergie (électricité, gaz, eau) pour obtenir les meilleurs tarifs. Il existe des comparateurs d'énergie en ligne qui peuvent vous aider à trouver les offres les plus avantageuses.
• Négociation des charges de copropriété : Si le bien est en copropriété, essayer de négocier les charges avec le syndic pour réduire les coûts. Il est possible de demander une réunion pour discuter des charges et des moyens de les réduire.
• Solutions d'économie d'énergie : Installer des équipements performants pour réduire la consommation d'énergie (isolation, fenêtres double vitrage, etc.). Ces investissements peuvent se rentabiliser à long terme en réduisant les factures d'énergie.
• Déductions fiscales et aides financières : Se renseigner sur les dispositifs fiscaux et les aides financières pour les propriétaires bailleurs. Il existe plusieurs dispositifs qui peuvent vous permettre de réduire vos impôts ou de bénéficier d'aides financières pour vos travaux.

La RBL est un outil essentiel pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. En calculant la RBL et en l'analysant dans son contexte global, vous pouvez prendre des décisions éclairées et optimiser votre investissement.