J’ai reçu Charlie et Jules la semaine dernière. Couple de trentenaires, revenus confortables de 5 000 € nets mensuels. Leur premier réflexe ? Simuler leur crédit sur un site générique. Résultat affiché : 320 000 € de capacité d’emprunt. Le problème ? Ce chiffre ne valait rien. Quand on a refait le calcul avec l’assurance emprunteur incluse, leur budget réel tombait à 285 000 €. Soit 35 000 € de moins.
Cette erreur, je la vois constamment. Les simulateurs basiques ignorent le coût de l’assurance, le taux d’usure, parfois même les règles HCSF. Vous partez visiter des biens hors de portée, vous perdez des mois, vous essuyez un refus bancaire. Avec Pretto, l’approche change : simulation complète dès le départ, règles bancaires intégrées, budget réaliste.
Ce que vous allez découvrir
- Pourquoi 80% des simulations crédit donnent un budget faux
- Les 5 étapes pour simuler votre crédit avec l’assurance incluse
- Pretto : comment ce simulateur intègre l’assurance dès le départ
- Taux d’usure, profil atypique : les cas où la simulation change tout
- Vos questions sur la simulation crédit et assurance
L’essentiel de la simulation crédit en 30 secondes
- Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% selon les règles HCSF — c’est non négociable
- Une simulation SANS assurance emprunteur vous donne un budget gonflé de 15 à 25 000 €
- Le taux d’usure à ne pas dépasser est de 5,13% depuis janvier 2026 (TAEG tout compris)
- L’attestation de financement change la donne face aux vendeurs : vous devenez crédible
Pourquoi 80% des simulations crédit donnent un budget faux (et comment l’éviter)
Dans mon activité d’accompagnement à l’achat immobilier, je constate régulièrement que les acquéreurs oublient d’intégrer l’assurance emprunteur dans leur première simulation. Résultat : ils découvrent un surcoût de 50 à 150 € par mois qui réduit leur budget réel de 15 à 25 000 €. Ce constat est limité à mon périmètre (Île-de-France et grandes métropoles) et peut varier selon l’âge et le profil santé.
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Utiliser un simulateur qui affiche la mensualité du crédit seul. Sauf que la banque, elle, calcule votre taux d’endettement en incluant l’assurance. Selon les directives du HCSF, ce taux ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets. C’est la règle depuis 2022. Sans exception.
Le piège du budget gonflé sans assurance
Un simulateur qui affiche 320 000 € de capacité sans intégrer l’assurance emprunteur vous induit en erreur. Ajoutez 0,30% à 0,50% de taux assurance sur 20 ans et votre budget réel tombe à 285-295 000 €. Trois mois de visites inutiles, des offres refusées, un projet qui patine.
L’autre problème : le taux d’usure. Selon le ministère de l’Économie, le taux d’usure pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus est fixé à 5,13% depuis janvier 2026. Ce seuil inclut le TAEG total — crédit, assurance, frais de dossier. Un simulateur basique qui ignore ce plafond vous laisse croire que votre dossier passe alors qu’il sera refusé.
Ce que les simulateurs génériques ne vous disent pas : même avec un bon dossier, le timing compte. Les données 2026 de l’Observatoire Crédit Logement montrent un taux moyen de crédit à 3,24% et une durée moyenne record de 250 mois. La production repart (+27,2% en glissement annuel), mais les banques restent strictes sur les critères.
Les 5 étapes pour simuler votre crédit avec l’assurance incluse
J’ai accompagné une cliente l’an dernier qui avait fait cinq simulations différentes. Cinq résultats différents. Aucun ne correspondait à ce que sa banque lui a finalement proposé. Pourquoi ? Elle n’avait pas les bonnes données sous la main et chaque outil appliquait des règles différentes. Voici la méthode que j’utilise avec mes clients.
Étape 1-2 : Rassemblez vos données financières réelles
Avant même d’ouvrir un simulateur, posez-vous 10 minutes. Rassemblez vos trois derniers bulletins de salaire, vos relevés de compte, la liste de vos crédits en cours. Ce qui compte : vos revenus nets imposables (pas le brut), vos charges fixes (crédit auto, pension alimentaire), votre apport disponible réellement.
Vos 7 données à préparer avant de simuler
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Revenus nets mensuels du foyer (sur 12 mois, pas le dernier mois seul)
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Charges de crédit en cours (auto, conso, étudiant)
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Montant exact de l’apport personnel disponible
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Loyer actuel (pour calculer le saut de charge)
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Durée souhaitée (15, 20 ou 25 ans)
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Type de projet (résidence principale, investissement locatif)
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Âge des emprunteurs (impacte le coût assurance)
Cette liste n’est pas exhaustive. Si vous êtes indépendant, ajoutez vos trois derniers bilans. Si vous avez des revenus locatifs, préparez les baux. Mais pour une première simulation, ces 7 points suffisent.
Étape 3-4 : Lancez la simulation avec les bons paramètres
Une fois vos données prêtes, choisissez un simulateur qui intègre trois paramètres essentiels : le taux d’endettement plafonné à 35%, le coût de l’assurance emprunteur, et le taux d’usure en vigueur. Sans ces trois critères, votre résultat sera faux.
Renseignez vos revenus tels qu’ils apparaissent sur vos fiches de paie. Pour le taux, utilisez la valeur actuelle du marché (autour de 3,2-3,5% début 2026 selon les profils). Ajoutez une estimation d’assurance entre 0,25% et 0,40% selon votre âge. Si le simulateur ne propose pas ce champ, passez votre chemin.
À ce stade, vous obtenez une fourchette. Pas un chiffre définitif. Cette fourchette vous permet de cibler une zone de prix pour vos recherches. C’est déjà énorme. Ceux qui visitent des biens à 350 000 € alors que leur capacité réelle est de 280 000 € perdent du temps — et des opportunités sur des biens qui leur correspondaient vraiment.
Étape 5 : Validez le résultat avec un expert
La simulation en ligne donne une direction. Pas une certitude. Les dossiers que je vois refusés avaient souvent une simulation « validée » en ligne. Le problème venait d’un détail : un crédit conso oublié, des revenus variables mal déclarés, une situation professionnelle récente.
L’étape suivante, c’est l’échange avec un courtier ou un conseiller. Il analyse votre dossier réel, identifie les points de blocage, et vous délivre une attestation de financement. Ce document change tout face aux vendeurs : vous n’êtes plus « intéressé », vous êtes « finançable ». Pour approfondir le sujet de l’optimisation de votre assurance, consultez ce guide sur le changement d’assurance de prêt immobilier.
Pretto : comment ce simulateur intègre l’assurance dès le départ
Le problème des simulations incomplètes, Pretto l’a résolu d’une façon simple : appliquer les vraies règles bancaires dès la première estimation. Pas de surprise, pas de budget gonflé artificiellement. L’outil intègre d’emblée le taux d’endettement de 35%, le taux d’usure en vigueur, et le coût de l’assurance dans le calcul du TAEG.
Le fonctionnement est direct. Vous renseignez vos revenus mensuels nets, le montant de remboursement souhaité, la durée et le taux. En 3 minutes, vous obtenez une estimation de capacité d’emprunt qui correspond à ce que les banques accepteront réellement. Pas de justificatifs à fournir à ce stade. Pas d’engagement.
Ce que Pretto calcule automatiquement
Le simulateur Pretto vérifie que votre TAEG (crédit + assurance + frais) reste sous le taux d’usure légal de 5,13%. Il applique la règle des 35% d’endettement. Il estime le coût de l’assurance selon votre profil. Résultat : un budget réaliste, pas une promesse en l’air.
L’attestation de financement, c’est l’autre avantage concret. Pretto la délivre gratuitement après étude du dossier par un expert courtier. Face à un vendeur qui hésite entre plusieurs offres, cette attestation fait la différence. Vous prouvez que vous êtes finançable. L’expert négocie ensuite les conditions avec les banques partenaires — et sur l’assurance emprunteur, les économies peuvent atteindre jusqu’à 65% par rapport au contrat groupe.
Les profils atypiques (indépendants, freelances, revenus variables, projets en SCI) bénéficient d’un accompagnement spécifique. Les courtiers Pretto savent comment présenter ces dossiers aux banques. Ce n’est pas un détail : beaucoup de refus que je vois viennent d’une mauvaise valorisation des revenus non-salariés.
Taux d’usure, profil atypique : les cas où la simulation change tout
Mon avis (qui n’engage que moi) : si vous êtes salarié en CDI depuis plus de 2 ans avec un apport de 10%, votre simulation sera fiable sur n’importe quel outil correct. Mais dès que votre profil sort de ce schéma classique, la simulation devient critique. C’est là qu’elle vous évite un refus.
Le blocage par le taux d’usure, je l’ai vu exploser ces dernières années. Le mécanisme est simple : votre TAEG (qui inclut crédit, assurance, frais) ne doit pas dépasser le plafond légal. Aux termes de la loi Lemoine, vous pouvez désormais résilier votre assurance emprunteur à tout moment et sans frais. Cette flexibilité permet de baisser le TAEG en changeant d’assurance — parfois la seule solution pour faire passer un dossier.
Quel parcours selon votre profil emprunteur ?
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Salarié CDI avec apport ≥10% :
Simulation standard en ligne, validation rapide. Votre profil passe dans 90% des banques.
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Salarié CDI sans apport :
Vérifiez votre éligibilité au PTZ. Certains établissements acceptent le financement à 110%. La simulation doit intégrer ce paramètre.
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Indépendant ou freelance :
Les banques calculent vos revenus sur la moyenne des 3 dernières années. Votre simulation doit utiliser cette base, pas vos revenus du dernier mois.
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Investisseur locatif :
Intégrez les revenus locatifs futurs (pondérés à 70% en général). Le taux d’endettement se calcule différemment.
Franchement, si vous êtes dans l’un des trois derniers cas, ne vous contentez pas d’un simulateur générique. Les règles appliquées par les banques pour les indépendants ou les investisseurs sont spécifiques. Une simulation qui ne les intègre pas vous donnera un résultat faux — trop optimiste ou trop pessimiste selon les cas.
Pour les profils qui nécessitent un accompagnement personnalisé, envisagez de passer par une simulation immobilière avec une agence qui pourra analyser votre situation dans le détail et vous orienter vers les banques adaptées à votre dossier.
Vos questions sur la simulation crédit et assurance
Combien puis-je emprunter avec mon salaire pour un achat immobilier ?
Votre capacité d’emprunt dépend de votre taux d’endettement maximum (35% de vos revenus nets selon les règles HCSF), de la durée choisie et du taux obtenu. Pour un couple gagnant 5 000 € nets mensuels, la mensualité maximale est d’environ 1 750 €. Sur 20 ans à 3,5%, cela représente une capacité d’environ 285 000 € — assurance incluse.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ?
C’est possible mais plus difficile. Les banques acceptent le financement à 110% (prix du bien + frais de notaire) pour certains profils : jeunes actifs en CDI, fonctionnaires, revenus élevés. Votre simulation doit alors intégrer les frais de notaire dans le montant emprunté, ce qui augmente les mensualités et peut vous faire dépasser le taux d’usure.
Comment calculer ses mensualités de crédit immobilier ?
La formule exacte est complexe (elle intègre le capital, le taux, la durée et l’amortissement). En pratique, utilisez un simulateur. Pour une estimation rapide : empruntez 200 000 € sur 20 ans à 3,5%, vos mensualités seront d’environ 1 160 € hors assurance. Ajoutez 50 à 100 € pour l’assurance selon votre profil.
Combien de temps une simulation de prêt reste-t-elle valable ?
Une simulation n’a pas de valeur contractuelle. L’attestation de financement, en revanche, a une durée de validité (généralement 1 à 3 mois selon les courtiers). Les taux évoluant, refaites votre simulation si votre projet s’étale sur plusieurs mois.
Comment fonctionne le taux d’endettement de 35% pour un crédit immobilier ?
Le HCSF impose que vos charges de crédit (mensualité immobilière + autres crédits + assurance emprunteur) ne dépassent pas 35% de vos revenus nets. Sur 5 000 € de revenus, vous ne pouvez pas avoir plus de 1 750 € de charges de crédit mensuelles. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20% pour déroger à cette règle, notamment pour les primo-accédants.
La prochaine étape pour vous : rassemblez vos données financières, lancez une simulation complète intégrant l’assurance emprunteur, et validez le résultat avec un expert avant de commencer vos visites. Cette séquence vous évite des mois de recherches sur des biens hors budget.
La question à vous poser maintenant : votre dernière simulation incluait-elle vraiment l’assurance et respectait-elle le taux d’usure de 5,13% ? Si vous avez un doute, recommencez avec les bons paramètres. Trois minutes bien investies valent mieux que trois mois de visites inutiles.
Précisions sur la simulation et ses limites
- Les résultats de simulation sont indicatifs et ne constituent pas une offre de prêt
- Les taux affichés évoluent quotidiennement selon les conditions de marché
- Chaque dossier fait l’objet d’une étude personnalisée par les banques partenaires
- L’assurance emprunteur peut varier selon votre profil santé et votre âge
Risques à connaître : Risque de refus si le taux global (crédit + assurance) dépasse le taux d’usure en vigueur. Risque de surévaluation de capacité si revenus variables non correctement déclarés. Consultez un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire pour validation de votre dossier.